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青客公寓10交易日內破發 蛋殼公寓赴美上市前景幾何?

2019-11-18 17:40 作者:小龍 來源:未知 瀏覽:

截至北京時間11月18日上午10時,“長租公寓第一股”青客最新報收13.71美元/股,在上市10個交易日,一舉跌破17美元的發行價。

對于青客公寓破發,業內人士直言并不意外,同時,由于商業運營模式等原因,與青客公寓情況類似的蛋殼公寓,即將赴美上市前景或許同樣難言樂觀。

 

青客公寓上市前募集資金縮水一半

 

青客公寓破發,并不是近期第一次在資本市場受挫。據媒體報道,青客于本月2日更新了招股書,將發行規模由520萬股ADS下調為270萬股ADS。以每股ADS17至19美元的發行區間計算,募資金額縮水一半,由原來的1億美元降至5000萬美元左右。業內人士分析認為,此舉可能是青客對此次IPO信心不足所致。

青客公寓10交易日內破發 蛋殼公寓赴美上市前景幾何?

 

青客公寓提交的招股書顯示,其資金鏈壓力較大。2017年、2018年青客公寓營業收入分別為5.23億和8.9億元人民幣,增長率為70.3%,但仍處凈虧損狀態,凈虧金額分別為2.45億和4.99億人民幣。截至2019年9月30日,青客公寓前9個月營收為8.98億元,同比增長51.4%,凈虧損為3.73億元,同比擴大16.72%。至此,青客已經連續3年虧損,累計虧損11.17億元。按2019年6月30日為止97621家租戶計算,青客公寓每租出一間房即虧損3821元。

另一數據顯示,截至2019年6月底,青客公寓的總資產為20.3億元,總負債27億元,資產負債率高達133%。

此外,IPO文件披露,青客公寓目前的平均稅前月租金為1149元,入住率91.6%在業內屬于較好水平,不過僅有5.1%的租戶選擇了續租,成為一大痛點。分析人士表示,這反映了青客公寓產品和服務品質方面離消費者預期尚有距離。

同時,對于資金密集型的長租公寓而言,如何在偏重資產的模式下實現規模的快速擴張,租金貸成為一個選項。所謂租金貸,指的是租戶通過長租公寓運營商與金融機構合作所提供的分期付款貸款進行房租支付。該模式表面是租金關系,但實際是租戶與金融機構的信貸關系。在該模式下,運營商可將租金分期付款的收益用于裝修和公寓購置。不過對于租客而言,市場中出現運營商在未對租客進行風險提示的情況下,把租戶和金融機構進行對接,且部分產品利息較高,加大了租客的還款風險。據了解,青客的金融滲透率是65.2%,意思是在青客的用戶群體中,有65.2%的租客使用了租金貸。

專家表示,65.2%的比率偏高,在如此高租金貸占比的情況下,存在一定爆雷風險,一旦租金鏈斷裂,資金鏈斷裂后,企業無法向業主支付租金,業主將收回房屋,這也意味著租客無法繼續租住。而且在租金貸模式中,租客同第三方金融機構簽訂分期合同,即便被業主清退,貸款關系依然持續。

 

蛋殼金融滲透率高于青客

上市10個交易日內破發,為市場現階段對青客認可程度打上了問號。同時,青客的破發亦可能產生連鎖反應。據媒體報道,業內人士對即將赴美上市的蛋殼公寓表示擔憂。究其原因,蛋殼公寓與青客公寓所面臨的資金鏈緊張、租金占比高相似。

蛋殼公寓于10月28日向美國SEC遞交了招股書,預計赴美募資5億美元左右。蛋殼公寓提交的招股書顯示,2017年、2018年蛋殼公寓的凈虧損分別在2.72億和13.70億人民幣,同比增長403%。2019年前三季度,蛋殼公寓營收近50億元,但凈虧損為25.16億元,去年同期凈虧損為8.13億元,虧損同比擴大209.1%。此外,蛋殼公寓的金融滲透率也處于高位,為67.9%,比青客公寓高2.7個百分點。

公開數據顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現金及現金等價物為(包含現金、存款及受限資金)為23億元人民幣。分析人士認為,按照蛋殼今年前三季度凈虧25.16億的情況,資金鏈壓力極大。

事實上,長租公寓前期資金投入大,回報周期長,屬于微利型行業,行業競爭壓力極大。因此,對于長租公寓而言,充足的現金流就是生命源,于是IPO在二級市場融資,便是許多長租公寓品牌的重要選擇。不過對于行業而言,融資的同時,找到合理的商業模式解決盈利難資金緊的困境更為重要。否則,即使上市也不能改變企業長遠困境。

(責任編輯:小龍)
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